Con discusión inmediata, el Gobierno ingresó al Congreso un proyecto de ley que busca ampliar el subsidio a la tasa de interés para la compra de viviendas nuevas de hasta 6.000 UF, elevando tanto el número de beneficiarios como el valor máximo de las propiedades que podrán acceder al mecanismo.

A juicio de un experto, hay detalles del planteamiento que podrían resultar cuestionables como política pública. ¿La razón? Llegar hasta las 6.000 UF ($246.000.000, aproximadamente) sería escalar hasta un rango de propiedades a las que pueden acceder hogares de mayores ingresos, que son sujetos de créditos y capacidad de pago.

José Miguel Simian, director del Centro de Estudios Inmobiliarios de la Escuela de Negocios ESE de la Universidad de los Andes, comentó que el subsidio a la tasa de interés hipotecaria y la garantía estatal del Fondo de Garantías Especiales (Fogaes) para la compra de la primera vivienda impulsó al mercado.

Por ello, valoró la continuidad. El único reparo estaría en que el beneficio pueda aplicarse a propiedades de hasta 6.000 UF.

Hacienda aprueba ampliar subsidio para compra de viviendas nuevas

La iniciativa modifica la Ley 21.748, aumentando el cupo de subsidios desde 50 mil a 80 mil y elevando el precio tope de las viviendas desde 4.000 hasta 6.000 UF.

Además, extiende hasta el 31 de mayo de 2028 el plazo para solicitar financiamientos acogidos al beneficio.

Según explicó el Ejecutivo durante la discusión en la Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputadas y Diputados, la medida se complementa con la reforma para la reconstrucción, que exime por 12 meses del IVA la venta de viviendas nuevas.

El objetivo es apoyar a la clase media, reactivar el sector inmobiliario e impulsar la generación de empleo, dijo el Gobierno.

Uno de los principales argumentos para elevar el límite de las viviendas es que el subsidio pasaría a cubrir el 88,1% de la oferta disponible al cierre de marzo de 2026, equivalente a cerca de 104 mil unidades. De ese total, 19.022 viviendas tienen un valor superior a 4.000 UF e inferior a 6.000 UF, segmento que actualmente queda fuera del beneficio.

La propuesta avanzó en su primer trámite legislativo con amplio respaldo: la Comisión de Hacienda aprobó por unanimidad la idea de legislar y, posteriormente, respaldó por 11 votos a favor y dos en contra el aumento del precio máximo de las viviendas a 6.000 UF.

Durante el debate, parlamentarios de distintos sectores manifestaron dudas respecto de cómo se garantizará que la exención transitoria del IVA se traduzca efectivamente en una rebaja para los compradores finales. También solicitaron aclaraciones sobre la metodología utilizada por el Ejecutivo para estimar el impacto de esa reducción en el precio de las viviendas.

Asimismo, aunque hubo consenso en valorar la extensión del subsidio por sus efectos sobre la clase media y el empleo, algunos legisladores advirtieron que el problema habitacional no se limita al stock de viviendas nuevas.

Recordaron, seguidamente, que existen más de 400 mil familias con dificultades para acceder a una vivienda y plantearon la necesidad de avanzar también en soluciones para ese déficit.

Desde el Ejecutivo respondieron que el eventual traspaso del beneficio tributario dependerá del estado de construcción de cada proyecto inmobiliario y que la competencia entre las empresas será el principal incentivo para reflejar la rebaja en los precios finales. Asimismo, señalaron que antes de evaluar un nuevo incremento del límite de 6.000 UF será necesario observar el funcionamiento de la medida y sus efectos sobre el mercado.

El reparo de un experto: “Llegar hasta las 6.000 UF me parece demasiado”

José Miguel Simian, director del Centro de Estudios Inmobiliarios de la Escuela de Negocios ESE de la Universidad de los Andes, valoró la continuidad del subsidio y sostuvo que ha sido uno de los instrumentos con mayor impacto para dinamizar el mercado inmobiliario en los últimos meses.

A su juicio, la política permitió impulsar las ventas durante el segundo semestre de 2025 y el primer trimestre de este año, gracias a que facilita el financiamiento de hasta el 90% del valor de la vivienda mediante una garantía estatal y reduce la tasa de interés de los créditos hipotecarios.

“Probablemente el instrumento de política que más impulso le ha dado al mercado inmobiliario en el último tiempo”, afirmó el académico, quien consideró que la extensión del programa “es una noticia muy buena” y espera que una rápida implementación favorezca las ventas en los próximos meses.

Sin embargo, el especialista puso reparos al aumento del valor máximo de las viviendas que podrán acceder al beneficio.

“Llegar hasta las 6.000 UF me parece demasiado”, opinó, argumentando que ese rango incorpora propiedades a las que pueden acceder hogares de mayores ingresos.

“¿Tiene sentido subsidiar también ese grupo con este mecanismo? No estoy tan seguro de que sea una buena política pública”, planteó Simian, quien dijo que habría preferido un incremento más acotado respecto del límite vigente de 4.000 UF.

El académico también llamó a no atribuir exclusivamente a los altos precios las dificultades que enfrenta el sector inmobiliario.

Si bien reconoció que muchas familias continúan teniendo problemas para acceder a una vivienda, advirtió que el menor dinamismo de la demanda por propiedades nuevas también responde a factores demográficos y al menor crecimiento de los hogares.

“No es solo un problema de precio, sino también de demanda”, concluyó.

Durante su exposición en un seminario de Diario Financiero, el ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, dijo que tomarían medidas para que la industria inmobiliaria no “se tranque” en medio de la espera de proyectos e iniciativas como la suspensión del IVA a las viviendas por un año.

Esto considerando que, a la espera del anuncio, personas o inversores podrían desistir de sus promesas de compra y postergar la decisión de adquirir una vivienda.

Sin embargo, actores del sector ya están advirtiendo del impacto que están teniendo estas ideas en la venta de viviendas.

Posible exención del IVA a las viviendas desploma las ventas

Según estimaciones de la constructora e inmobiliaria Ingevec, sus ventas han caído entre un 30% y 40% en los últimos días, coincidendo con el anuncio desde el Ejecutivo. Según consignó Diario Financiero, el gerente general de Deisa, José Tomás Santolaya, advirtió que se produjo un “daño inmediato” en la industria.

Y es que si bien desde Colliers señalaron que la suspensión del IVA bajaría alrededor de un 10% los precios, Santolaya señala que la idea de una baja entre el 8% y 16% es una “falsa premisa” instalada en la discusión, y que “si bien creemos que la intención de reducir el alto costo habitacional y reactivar la industria va en la dirección correcta, hago un llamado urgente a la prudencia y celeridad en la aclaración de estos anuncios”, dijo el ejecutivo a DF.

A su vez, desde Echeverría Izquierdo, su gerente inmobiliario Sebastián Echeverría dijo al citado medio que haber hecho el anuncio “sin la bajada no es bueno para el rubro (…) Hemos visto en el pasado que cuando se anuncian medidas sin detalles, el sector entra en una ralentización en las ventas”.

Por su parte, el director del Centro de Estudios Inmobiliario de la ESE Business School y profesor de la Universidad de Los Andes, José Miguel Simian, proyectó que las caídas podrían rondar el 5%, aunque dependerá del ajuste específico del proyecto.

También, Simian explicó a DF que en las iniciativas inmobiliarias con mejores resultados, “el remanente a pagar al fisco apenas fluctúa entre un 1% y 3% de los ingresos”, y que en otros proyectos el IVA débito generado no logra compensar el crédito acumulado, por lo que en esos casos el impuesto pagado -por la exención- se volvería en un costo hundido que haría “matemáticamente inviable bajar los precios”.

Agilizar las ventas

Desde el Ministerio de Hacienda han argumentado la medida de suspender el IVA dado el stock de 100 mil viviendas sin vender, sumado al déficit habitacional de 500 mil unidades.

Por ello, afirman que sumado a las medidas estructurales para bajar los precios, “se requiere también la venta ágil de las unidades en stock”.

Ahora bien, Quiroz dijo en un seminario de DF que además de esta medida se ampliará el DFL2 a más de tres viviendas pero de 90m2 o menos. A su vez, se comprometió a mantener y expandir el Subsidio al Dividendo.